A decisão da Justiça paulista de levar a leilão um apartamento pertencente ao espólio de Pelé, em Santos, por causa de uma dívida condominial estimada em R$ 46 mil, reacendeu uma dúvida recorrente entre herdeiros e compradores de imóveis: afinal, um bem que integra inventário pode ser penhorado e vendido judicialmente?
Segundo o advogado especialista em leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, Igor Lopes Assunção, a resposta é sim. “Existe uma percepção equivocada de que o imóvel em espólio fica blindado até o fim do inventário. Na prática, se houver dívida legalmente exigível vinculada ao bem, ele pode responder judicialmente por essa obrigação”, afirma.
Lopes explica que a herança responde pelas dívidas antes da partilha. Depois que os bens são divididos, os herdeiros passam a responder dentro dos limites do patrimônio recebido. “O espólio possui responsabilidades patrimoniais. Condomínio, IPTU e outras obrigações podem resultar em penhora e alienação judicial do imóvel, desde que haja decisão judicial e respeito ao devido processo legal”, diz.
O tema ganha relevância em um momento de crescimento do mercado de leilões imobiliários no país. Somente em abril deste ano, plataformas do setor reuniram mais de 860 imóveis em leilão, com descontos que chegaram a 84%.
Entre as cobranças mais frequentes que levam imóveis a leilão estão justamente as dívidas condominiais. Isso ocorre porque a obrigação possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o próprio imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. “Mesmo quando o titular falece, o débito não desaparece. Se as taxas deixam de ser pagas, o condomínio pode executar judicialmente a dívida”, explica.
O advogado ressalta, porém, que o fato de um imóvel ir a leilão não significa automaticamente que o comprador herdará todos os passivos existentes. Pelo Código de Processo Civil, créditos vinculados ao bem, inclusive os de natureza propter rem, podem se sub-rogar no valor da arrematação, respeitada a ordem legal de preferência. Ainda assim, a análise prévia do edital e do processo continua indispensável.
“Muita gente olha apenas o desconto do imóvel e ignora os riscos jurídicos. O arrematante precisa verificar débitos, existência de ocupantes, ações em andamento e exatamente quais obrigações serão quitadas com o produto da arrematação”, alerta.
Para o especialista, o caso envolvendo o espólio de Pelé também serve de alerta para famílias que enfrentam processos de inventário prolongados. “Em muitos casos, o imóvel permanece anos sem regularização e sem acompanhamento adequado das despesas obrigatórias. Quando a família percebe, a dívida já evoluiu para execução judicial”, afirma.
Fonte: Igor Lopes Assunção é advogado especialista em leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, litígios imobiliários e contratos bancários, fundador da Lopes Assunção Advogados. Graduado em Direito pela PUC-Minas, pós-graduado em Direito Empresarial pela FGV e em Direito Processual Civil pelo Centro de Direito Internacional (Cedin).