Atrasos na entrega de imóveis adquiridos na planta estão entre os problemas que mais preocupam compradores, especialmente aqueles que continuam pagando financiamento ou precisam arcar com despesas de aluguel enquanto aguardam a conclusão da obra. Uma decisão recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um importante limite para a responsabilização das instituições financeiras nesses casos: bancos que atuam exclusivamente como agentes financiadores não podem ser responsabilizados pelo atraso na entrega do empreendimento apenas por acompanharem o andamento da construção.
O entendimento foi divulgado pelo Registro de Imóveis do Brasil e considera que a fiscalização realizada pelo banco para verificar a evolução da obra e autorizar a liberação das parcelas do financiamento não significa, por si só, participação na execução do empreendimento. A decisão reformou interpretação anterior da Terceira Turma do STJ, que havia reconhecido a corresponsabilidade da instituição financeira por integrar a cadeia de consumo.
Para o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, o ponto central é identificar qual foi efetivamente a participação do banco no empreendimento. A simples concessão de crédito ou fiscalização da evolução da construção não é suficiente para atribuir à instituição financeira a responsabilidade pela conclusão e entrega do imóvel.
“É necessário distinguir o banco que apenas concede financiamento daquele que participa diretamente da estruturação, promoção ou execução do projeto imobiliário. Quando atua como mero agente financeiro, o banco fornece os recursos necessários à construção ou financia a aquisição do imóvel, mas não assume as obrigações próprias da construtora ou incorporadora. Nessa situação, a responsabilidade pela conclusão da obra e pela entrega da unidade no prazo contratado permanece com as empresas responsáveis pelo empreendimento”, explica.
A decisão recente do Superior Tribunal de Justiça reforça justamente essa distinção. No julgamento, a Corte entendeu que a simples fiscalização da evolução da obra, realizada pelo banco para verificar se os recursos do financiamento estão sendo corretamente empregados e liberar as parcelas seguintes, não é suficiente para caracterizar sua participação na execução do empreendimento.
“Essa fiscalização atende a um interesse próprio da instituição financeira, que busca preservar as garantias do financiamento e evitar o desvio dos recursos. Não significa, necessariamente, que o banco tenha assumido a responsabilidade pela qualidade da construção ou pelo cumprimento do cronograma. Por outro lado, existem situações em que a instituição financeira ultrapassa essa atuação estritamente financeira. Isso pode ocorrer quando participa da concepção e estruturação do empreendimento, escolhe a construtora, define o projeto, negocia diretamente com os adquirentes ou exerce funções próprias de promoção e execução do programa habitacional”, esclarece o especialista que aponta que se deve “considerar os contratos, a publicidade, a atuação concreta de cada empresa e a natureza do empreendimento. O simples fato de o banco financiar a obra ou acompanhar sua evolução não basta para transferir a ele as obrigações da construtora”.
Compradores ainda podem buscar indenização por atraso na entrega
Apesar da delimitação da responsabilidade dos bancos, a decisão do STJ não elimina os direitos dos consumidores que enfrentam atrasos na entrega de seus imóveis. A construtora ou incorporadora continua sujeita às obrigações previstas no contrato, e o comprador pode buscar reparação quando o prazo de conclusão é descumprido.
Entre as possibilidades estão exigir a entrega do imóvel, solicitar a resolução do contrato, com restituição dos valores pagos, e buscar indenização pelos prejuízos materiais decorrentes da demora. Dependendo das circunstâncias, também pode haver direito ao recebimento de lucros cessantes, especialmente quando o comprador fica privado de utilizar o imóvel durante o período de atraso.
Segundo Stéfano, o primeiro cuidado deve ser identificar quem assumiu contratualmente a obrigação de construir e entregar a unidade, além de verificar os prazos estabelecidos e as condições de tolerância previstas no instrumento.
“Ultrapassado o prazo contratual, inclusive eventual período de tolerância validamente previsto, o comprador pode exigir o cumprimento da obrigação, com a entrega do imóvel, ou, dependendo das circunstâncias, optar pela resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e eventual indenização pelos prejuízos sofridos. Também é possível buscar reparação por danos materiais, como despesas adicionais com aluguel durante o período de atraso. A jurisprudência do STJ admite, em determinadas circunstâncias, a indenização por lucros cessantes, considerando que a privação do uso do imóvel representa um prejuízo ao adquirente. A análise depende da modalidade contratual, das circunstâncias do atraso e das demais disposições aplicáveis”, destaca o advogado.
Vale lembrar que é importante que o comprador reúna o contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento, a publicidade do empreendimento, as comunicações da construtora e os documentos que demonstrem o atraso e os prejuízos suportados. São elementos que vão ajudar a identificar os responsáveis e fundamentar eventual pedido de indenização.
Decisão não representa isenção geral dos bancos
Outro ponto importante é que o entendimento do STJ não afasta toda e qualquer possibilidade de responsabilização das instituições financeiras. A depender da atuação concreta do banco, das obrigações assumidas e da natureza do empreendimento, poderá existir fundamento para responsabilizá-lo.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando a instituição participa diretamente da estruturação do projeto imobiliário ou exerce atribuições que ultrapassam a concessão de crédito. Também podem existir responsabilidades relacionadas a falhas no próprio contrato de financiamento, como problemas na liberação dos recursos ou cobranças indevidas.
“Quanto ao banco, o entendimento do STJ não representa uma isenção geral de responsabilidade das instituições financeiras. Ele afasta a responsabilização pelo atraso da obra quando a instituição atua exclusivamente como agente financiador, sem assumir obrigações próprias da incorporação ou construção. O banco ainda poderá ser responsabilizado quando sua atuação ultrapassar essa função, conforme as obrigações assumidas e sua participação efetiva no empreendimento. Também poderá responder por descumprimentos relacionados ao próprio contrato de financiamento, como falhas na liberação dos recursos ou cobranças indevidas, desde que demonstrados os pressupostos da responsabilidade”, ressalta Stéfano.
O advogado demonstra que um exemplo importante é o dos empreendimentos habitacionais em que a instituição financeira não atua apenas como financiadora, mas também exerce funções relacionadas à implementação de políticas públicas de habitação, participando da estruturação do projeto e da escolha dos agentes responsáveis pela construção. E que a decisão não retira os direitos do comprador nem afasta a responsabilidade das empresas envolvidas na construção. Ela busca delimitar corretamente as obrigações de cada participante da operação, evitando que uma instituição financeira seja responsabilizada por atividades que não assumiu contratualmente ou que não integram sua atuação efetiva.
Fonte: Stéfano Ribeiro Ferri – advogado, sócio-fundador do Stéfano Ferri Advogados, especialista em Direito Imobiliário, relator da 6ª Turma do Tribunal de Ética da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB Campinas.