Há um certo alarmismo tomando conta de conversas no mercado imobiliário desde que a reforma tributária começou a sair do papel. Ouço, quase toda semana, alguma versão da mesma pergunta: “isso vai encarecer meu imóvel?”. A resposta curta é: depende e é justamente esse “depende” que eu quero destrinchar aqui.
Estamos entrando, em 2026, na fase de testes do novo sistema. IBS e CBS começam a aparecer nas notas fiscais, ainda com alíquotas simbólicas, enquanto o país caminha para uma transição que só se completa em 2033. Ou seja, quem espera um choque repentino de preços vai se decepcionar e quem acha que pode ignorar o assunto até lá também.
O ponto central que pouca gente comenta é que o setor imobiliário não vai pagar a alíquota cheia do novo IVA dual, estimada em torno de 26,5% pelo Ministério da Fazenda. A legislação criou um regime específico justamente para evitar o encarecimento da habitação, com redução em relação à alíquota padrão e mecanismos como o redutor de ajuste. Na prática, isso significa que imóveis adquiridos antes da virada do sistema têm parte do seu valor protegido da tributação plena, um detalhe que muda completamente o cálculo de quem está pensando em comprar agora versus esperar.
E aqui entra outro ponto que interessa diretamente a quem trabalha com imóveis de alto padrão, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que vai unificar informações de cartórios e prefeituras e passa a ter efeito prático na apuração dos tributos a partir de 2027. Combinado com a possibilidade de os municípios atualizarem o valor venal por decreto, isso deve reduzir, e bem, a defasagem histórica entre o valor de mercado e o valor tributável dos imóveis, especialmente em bairros como os da Zona Sul do Rio, onde essa distância sempre foi enorme.
Do lado de quem loca, o cenário pede mais atenção. A tributação por IBS e CBS passa a valer para locações e intermediações imobiliárias, o que exige de administradoras e imobiliárias uma revisão completa de contratos, precificação e sistemas de compliance. Contratos de longo prazo que ultrapassam 2027 vão precisar deixar claro, desde já, quem absorve esse custo tributário adicional é um ponto que recomendo colocar na mesa antes de fechar qualquer negociação de aluguel mais longa.
Minha visão é que a reforma, ao contrário do que o alarmismo sugere, tende a trazer mais previsibilidade ao setor no médio prazo, não menos. O problema real não é a mudança em si, é a falta de planejamento de quem vai lidar com ela. Proprietários, investidores e profissionais do mercado que começarem a organizar seu patrimônio, revisar contratos e entender os prazos de transição agora vão estar em vantagem competitiva enorme lá na frente, enquanto quem deixar para 2027 ou 2028 provavelmente vai correr atrás do prejuízo.
A reforma tributária não é um evento único; é um processo de sete anos. E processos longos recompensam quem se antecipa.