A disputa envolvendo locações de curta temporada por plataformas digitais em condomínios residenciais ganhou um novo capítulo no Judiciário. Em decisão proferida no último dia 6 de junho, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem a possibilidade de condomínios restringirem ou proibirem esse tipo de aluguel, enquanto prepara o julgamento do Tema Repetitivo 1.443, que deverá estabelecer uma tese vinculante para orientar casos semelhantes em todas as instâncias.
A medida ocorre em um momento de expansão do mercado de hospedagem por aplicativos. Segundo levantamento da AirDNA, o Brasil encerrou 2025 com aproximadamente 535 mil imóveis anunciados para locação de curta temporada. O crescimento da modalidade tem intensificado discussões sobre os limites do direito de propriedade, a autonomia dos condomínios e a preservação da segurança e da convivência entre moradores.
De acordo com Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário do Albuquerque Melo Advogados, a decisão do STJ representa um marco relevante para o setor. “A Segunda Seção do STJ afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos para fixar uma tese vinculante, válida para todo o país. Isso significa que, enquanto o tribunal não julga definitivamente o assunto, nenhum processo avança nas instâncias inferiores”, explica.
O ponto central que será analisado pelos ministros envolve a interpretação das convenções condominiais. Segundo o advogado, a principal dúvida jurídica é definir se a simples previsão de destinação residencial do empreendimento já seria suficiente para impedir locações por aplicativos ou se seria necessária uma proibição expressa aprovada pelos condôminos. “A pergunta que o STJ vai responder é se a cláusula de destinação residencial da convenção já proíbe a plataforma por si só ou se é preciso haver uma proibição expressa”, afirma.
Enquanto a definição não ocorre, as regras já existentes continuam válidas. “A suspensão vale para os processos judiciais pendentes, não para a vida do condomínio. Enquanto a tese definitiva não sai, vale o que está escrito na convenção. Se ela já proíbe a locação, a proibição continua valendo. Se ela autoriza, a autorização também continua valendo”, destaca Verdant.
O especialista alerta que proprietários que realizam locações por aplicativos sem respaldo da convenção podem enfrentar consequências. “Para proprietários, continuar alugando por plataforma sem autorização da convenção é um risco real de autuação e de multa”, observa.
A decisão também traz reflexos para síndicos e administradores. Segundo Verdant, a suspensão dos processos não altera normas regularmente aprovadas pelos condomínios. “Regras aprovadas conforme o exigido pelo Código Civil seguem firmes. A suspensão não invalida essas normas. O risco maior é para quem decidiu informalmente, sem alterar a convenção. Aí existe uma fragilidade jurídica”, afirma.
Entre os conflitos mais recorrentes envolvendo a modalidade estão questões relacionadas à segurança e à convivência condominial. “Os problemas mais comuns continuam sendo a entrada constante de estranhos, perturbação do sossego, hóspedes sem vínculo com a comunidade e a responsabilidade por danos causados em áreas comuns”, explica.
Embora a tese definitiva ainda não tenha sido julgada, Verdant avalia que o cenário já oferece importantes sinais para condomínios e moradores. “A direção já está clara. Condomínios com regras bem feitas estão protegidos. Os que ainda não têm uma regulamentação adequada talvez estejam diante do momento ideal para agir, durante o período de suspensão, em vez de esperar a decisão definitiva”, conclui.
Fonte: Rafael Verdant é sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados, especialista em Processo Civil e Gestão Jurídica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC). Especialista em Direito Imobiliário.