Cláudia L. Ceccatto de Trotta
O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) está cada vez mais sofisticado. Isso se reflete na diversificação de estruturas, nos padrões de governança adotados e na utilização de instrumentos financeiros cada vez mais complexos para promover alavancagem e proteção de carteira. Assim, uma estruturação jurídica robusta e eficaz por trás da gestão dos produtos de investimento não é apenas um “custo”, mas uma vantagem competitiva capaz de sustentar a credibilidade e a rentabilidade a longo prazo.
O risco jurídico em FIIs se manifesta, em grande parcela, na aquisição e na gestão dos ativos. Quando há negligência nessas etapas, as principais consequências são anulabilidade de negócios, onerações ou vacância prolongada, resultando em menor rendimento distribuído aos cotistas. Além disso, falhas na governança podem gerar custos judiciais imprevistos e danos à reputação do fundo.
Uma das principais frentes de proteção está na Due Diligence Imobiliária (DDI) dos ativos, auditoria profunda da cadeia dominial que resulte em relatório de riscos, com objetivo de garantir que o ativo imobiliário esteja livre de ônus, contingências, dívidas e encargos que prejudiquem ou limitem o direito de propriedade. Nos FIIs, a DDI deixa de ser apenas uma exigência regulatória e passa a ser um pilar de governança e compliance, constituindo responsabilidade fiduciária do gestor e do administrador, garantindo segurança ao patrimônio de milhares de cotistas, além é claro do comprador individual.
Fundos Imobiliários de renda
Para os Fundos Imobiliários de renda, a identificação e mitigação de riscos também envolve análise detalhada de contratos de locação, instrumentos que asseguram a previsibilidade de geração de renda passiva mensal aos cotistas por meio do pagamento de dividendos. É importante garantir que a renda do fundo seja protegida por tais instrumentos através de garantias sólidas de alta liquidez (fianças bancárias ou seguros-fiança) e cláusulas Triple Net (NNN), que repassam custos como IPTU, seguro e manutenção ao inquilino, de forma que o valor de entrada no fundo seja “limpo” para distribuição aos cotistas.
Por último, mas não menos importante, está a questão dos riscos socioambientais. Nos últimos anos, a avaliação desses perigos deixou de ser encarada apenas como uma questão ética para se transformar em requisito financeiro e regulatório obrigatório, essencial para o sucesso de um FII. A ausência de verificação de potenciais passivos ambientais e conformidade dos empreendimentos com zoneamentos urbanos pode conduzir à negativa de concessão ou cassação de alvarás de funcionamento e ao bloqueio de financiamentos, além de imposição de multas pesadas e interdições, resultando em prejuízos financeiros diretos ao Fundo e impacto negativo na imagem ESG (Environmental, Social and Governance) frente ao mercado.
Não há dúvidas de que as ineficiências operacionais nascem de uma estrutura jurídica mal desenhada ou de uma gestão de ativos reativa. Proteger um fundo contra passivos e contingências exige postura proativa de governança. Esta não deve ser encarada como burocracia, mas sim como uma forma de proteção contra a volatilidade e as incertezas jurídicas do mercado imobiliário brasileiro. Quem investe em boas práticas de gestão tende a negociar com ágio, sendo que o ambiente de negócios costuma precificar previsibilidade de fluxo de caixa e segurança.
Cláudia L. Ceccatto de Trotta é sócia no escritório Tesk Advogados.