Uma decisão inédita no cenário nacional foi proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) recentemente: o reconhecimento de que a incorporadora não é mais responsável pelo pagamento do IPTU após a entrega e quitação do imóvel ao comprador, sem que tenha havido a transferência da propriedade do imóvel (escritura de compra e venda).
A tese desenvolvida pelo escritório Flávio Pìnheiro Neto Advogados é precursora na temática, que defendendo os interesses de uma incorporadora catarinense buscou judicialmente o reconhecimento desta isenção. O entendimento firmado pelo TJSC poderá impactar positivamente outros casos semelhantes em todo o país. (Apelação nº 5003857-39.2024.8.24.0048, da Quinta Câmara de Direito Público do TJSC, relator Des. Vilson Fontana).
Entenda o caso
A decisão envolve um cenário comum no mercado: imóveis vendidos através de contratos particulares de compra e venda, com prazos longos para quitação e sem a lavratura da escritura pública de compra e venda pelo adquirente. Quando da entrega do imóvel ao comprador, muitos deixam de formalizar a transferência da propriedade através da escritura. Como consequência, o imóvel permanece registrado em nome da incorporadora tanto no cartório de registro de imóveis, quanto nos cadastros da municipalidade em questão.
Essa lacuna na formalização tem gerado sérios problemas. Afinal, se o comprador não paga o IPTU, a dívida é atribuída à incorporadora, que permanece como responsável tributária perante o município, uma vez que é considerada oficialmente a dona do imóvel. Foi exatamente isso o que aconteceu à incorporadora do município de Balneário Piçarras (SC), defendida no caso.
A tese apresentada no TJSC
Para enfrentar esse impasse, a tese jurídica apresentada foi de que a averbação do termo de quitação na matrícula do imóvel, mesmo sem o registro do contrato de compra e venda e a lavratura da escritura de compra e venda, é o suficiente para eximir a incorporadora da responsabilidade tributária. Ou seja, a partir do momento em que o imóvel é entregue ao comprador e esteja quitado, com a averbação do termo de quitação pela incorporadora, a obrigação pelo pagamento do IPTU deve ser transferida a ele.
“Diante disso, atuamos para demonstrar que, embora o imóvel ainda não tenha sido escriturado pelo adquirente, a incorporadora já não detinha mais nenhum vínculo de posse ou benefício sobre a unidade. Buscamos garantir o reconhecimento de que a responsabilidade pelo IPTU deveria ser do comprador. Foi um desafio técnico relevante no cenário jurídico brasileiro”, explica Flávio Pinheiro Neto, advogado e diretor do escritório de advocacia.
O termo de quitação no registro de imóveis foi averbado e a incorporadora solicitou ao município de Balneário Piçarras/SC a exclusão da responsabilidade do IPTU, porém, o pedido foi negado. A empresa, então, recorreu ao Judiciário com um mandado de segurança. Embora tenha obtido liminar favorável inicialmente, a sentença posterior foi desfavorável.
Contudo, em grau de apelação, a Corte Catarinense reformou a decisão e reconheceu que, com a averbação do termo de quitação, a responsabilidade tributária deixa de ser da incorporadora e passa a ser do comprador, mesmo que a escritura definitiva ainda não tenha sido feita.
“Essa decisão representa um avanço importante para o setor imobiliário. Ela pode abrir caminho para regularizações administrativas mais eficientes, poupando as incorporadoras de cobranças indevidas de IPTU, certidões positivas de débitos municipais e execuções fiscais, e, ao mesmo tempo, incentivando que os compradores formalizem suas escrituras com mais agilidade. Esse resultado é fruto de um trabalho jurídico técnico e persistente da nossa equipe, que desenvolveu e acreditou na tese, construiu a argumentação com base sólida e enfrentou a negativa do município até obter o reconhecimento no Tribunal de Justiça. É uma vitória que traz mais segurança jurídica para todo o mercado imobiliário”, afirma Flávio.