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Na busca pela locação de um imóvel para o seu novo negócio, várias são as preocupações que surgem para o Locatário/inquilino (que é quem aluga o imóvel), entre as quais: valor do aluguel; custos com a adaptação do imóvel ao seu negócio; valor total a ser gasto com móveis, mobílias e aparatos em geral; localização que atenda ao seu público alvo;
Pontos bastantes pertinentes e que devem, sim, ser bem analisados pelo pretenso empreendedor. Afinal de contas, estamos falando de milhares, ou, em alguns casos, de milhões reais.
Ocorre que, mesmo com todo o gasto de energia e de dinheiro para responder aos questionamentos, chegando ao momento final do fechamento do negócio o locatário na avassaladora maioria das situações subestima e ignora completamente uma das principais etapas: A celebração do contrato de locação do imóvel.
Pensando nisso, daremos 5 dicas simples e cruciais que todos os locatários de imóveis comerciais devem – ou deveriam – observar no momento de fechar o aluguel do imóvel dos seus sonhos.
A primeira dica: realize um contrato escrito. Pretenso Locatário, nunca, absolutamente nunca, efetive a locação do imóvel para seu novo negócio sem antes celebrar um contrato por escrito.
Ao alugar um imóvel sem contrato escrito, o inquilino fica em uma situação de extrema desvantagem perante o Locador/proprietário, que, a qualquer tempo, sem a obrigação de respeitar prazos, pode pedir a retomada do Imóvel ferindo de morte todo o investimento feito na estrutura do imóvel e na construção da clientela. Além de uma série de perdas de direito que comentaremos a seguir.
Como segunda dica, trazemos: celebre contrato com prazo de vigência de 5 anos, ou mais. Futuro Inquilino, se você realizar um contrato por 5 anos e, durante os últimos 3 anos manter a mesma atividade, você terá um grande direito: Renovação obrigatória pelo mesmo período.
Sim, é isso mesmo. O Locador estará obrigado a permitir que seu negócio perdure pelo mesmo período pactuado no contrato inicial.
É muito comum o caso de o inquilino que realiza um contrato por 4 anos, que está para expirar, e o Locador não quer renovar. Nesse caso, o que se deve fazer? Aqui resta se preparar para uma negociação bem profissional, pois, infelizmente, o Locador/proprietário tem o direito de reaver a posse do bem ao fim do contrato.
A terceira dica que podemos fornecer é: acrescente uma cláusula de vigência ao seu contrato de locação. Em todos os contratos de aluguel de imóvel, independentemente de ser escrito ou não, o inquilino tem o direito de preferência na hipótese de interesse de venda pelo Locador.
Pois bem, imagine que você alugou um ponto comercial há 2 anos, tudo correndo bem, faturando muito, uma maravilha. Daí chega uma carta o notificando do interesse na venda do imóvel. Você até tem interesse em comprar, mas pensa não ser interessante imobilizar capital naquele momento.
Saiba que se você tiver inserido no contrato de locação uma cláusula de vigência (que é basicamente um mandamento de que o contrato permanecerá em vigor mesmo na venda do imóvel a um terceiro), e observando a quarta dica, logo abaixo, você pode ficar tranquilo de que não precisará temer perder o seu valioso ponto comercial.
A quarta dica é: averbe o seu contrato de locação na matrícula do imóvel. Para efetivar o seu direito de permanecer no imóvel, mesmo na hipótese de venda a um terceiro, no curso do contrato de locação, além da cláusula de vigência, você deve providenciar que seu contrato de locação esteja averbado/registrado (“colocado”) na matrícula do imóvel.
Isso garante que o seu contrato é “público”, ou seja, de conhecimento de qualquer pessoa que venha a se interessar pelo imóvel. Tomando essa precaução, o novo comprador não pode alegar desconhecimento e será obrigado a consentir com sua posse de forma tranquila e pacífica durante o período restante do contrato.
Se o inquilino for diligente e tiver observado isso, o novo Locador/Proprietário não terá o direito de retomada do bem.
A quinta e última dica é: busque a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário, que goze, claro, da sua confiança. Além de certamente observar as dicas já repassadas, esse advogado o auxiliará na negociação de vários outros pontos: quem deve pagar o IPTU; qual percentual do pagamento desse tributo; deixará estabelecido as questões atinentes a benfeitorias acrescidas ao imóvel; fará a negociação de potenciais períodos de carência (desconto) no aluguel. Enfim, todos os pontos que são importantes à locação em si.
Bruno Rocha
Graduado em Direito pela Universidade Federal do Piauí. Pós-Graduando em Direito Imobiliário. Expertise em Direito Imobiliário, Cível Geral e Mediação Judicial e Extrajudicial.
