A inadimplência de parcelas pós-entrega do imóvel é um dos grandes desafios enfrentados por incorporadoras em todo o Brasil. Muitas vezes, a única saída acaba sendo a judicialização por rescisão contratual, um processo longo, custoso e imprevisível. No entanto, existe uma alternativa eficaz e juridicamente segura: a alienação fiduciária em garantia, com retomada extrajudicial do imóvel.
O Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou recentemente, no julgamento do MS 39.930/DF, que uma incorporadora pode firmar contratos com alienação fiduciária usando apenas um instrumento particular — com os mesmos efeitos de uma escritura pública — mesmo quando esses contratos não estão vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A decisão, sob relatoria do ministro Gilmar Mendes, derrubou as limitações previstas em provimentos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e reforçou o direito da incorporadora de estruturar garantias que permitam a retomada rápida e segura do imóvel em caso de inadimplência.
O uso da alienação fiduciária nesses contratos permite que, em caso de inadimplência do comprador após a entrega das chaves, a retomada do imóvel ocorra diretamente em cartório, sem ação judicial. Isso reduz significativamente o tempo, os custos e os riscos associados à inadimplência, além de proteger o fluxo de caixa do empreendimento — especialmente em projetos com muitas unidades e financiamento direto ao consumidor.
STF autorizou decisão
O STF deixou claro que a Lei 9.514/97 autoriza qualquer incorporadora a usar a alienação fiduciária, inclusive por meio de instrumento particular, sem a necessidade de escritura pública e sem estar vinculada ao SFI ou ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Ao tentar limitar esse direito por meio de normas administrativas, o CNJ teria extrapolado o que a lei permite, criando exigências que não estão previstas. A decisão do Supremo reforça a segurança jurídica para que o setor continue usando esse tipo de contrato de forma tranquila e legal.
Essa definição abre um caminho valioso para os incorporadores: utilizar a alienação fiduciária como mecanismo preventivo de risco. Em vez de depender da boa vontade do Judiciário para resolver uma inadimplência, a incorporadora passa a contar com um instrumento ágil e legítimo para resolver a situação sem litígio. O contrato bem redigido, registrado em cartório, garante efetividade e proteção à operação.
Em um cenário de crédito restrito, aumento da inadimplência e valorização da previsibilidade jurídica, repensar os modelos contratuais tornou-se essencial.
Diante da forte concorrência no mercado imobiliário, muitas incorporadoras têm concedido parcelamentos diretos ao cliente em 80, 100 e até 120 parcelas como forma de manter a atratividade comercial dos empreendimentos. Nesse contexto, a decisão do STF assegura uma importante proteção jurídica ao uso da alienação fiduciária nesses contratos, oferecendo não apenas segurança na retomada do imóvel em caso de inadimplência, mas também vantagem competitiva real para quem adotar esse modelo com planejamento e formalização adequados.