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Averbação parcial de obra a individualização de Unidade Habitacional, possibilidade sem termino da obra completa e sem a construção da área comum, frente a obtenção de “habite-se parcial” pelo Construtor incorporador junto a municipalid

Redação

 

01/12/2015 às 23:14

                O mercado imobiliário representa uma das boas opções de investimento no Brasil. Entretanto existem diversos detalhes na legislação que exige atenção minuciosa, quanto à compra e venda de imóveis na planta, observações de responsabilidade tanto dos adquirentes, quanto dos alienantes (construtores incorporadores) na hora de fechar um negócio, principalmente no que atine a responsabilidade da futura legalização e averbação do imóvel perante o registro de imóveis.


                O escopo é tratar da AVERBAÇÃO DE OBRAS EM CONDOMÍ-NIO SEM A CONSTRUÇÃO DA ÁREA COMUM E TAMBÉM SOBRE A CONCESSÃO DO HABI-TE-SE PARCIAL.


                Seria possível a concessão de "HABITE-SE PARCIAL”, sem construção completa da área comum? Poderá haver averbação da obra sem construção da área comum? São perguntas intrigantes e recorrentes no cotidiano.


                Entender o que é o "HABITE-SE”, faz-se necessário para o maior entendimento do tema em tratativa, já que se trata de um ato administrativo vinculado em que a administração pública competente autoriza o início da efetiva utilização de construções ou edificações. Em que pese o nome "HABITE-SE” não ser o nome técnico do ato administrativo, a maioria dos entes públicos o adotam, existindo também em pequeno percentual a adoção de variações para o mesmo ato administrativo, podendo em algumas regiões chamar-se de "CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DE OBRA” ou "CARTA DE HABITAÇÃO” sempre expedido no final da obra e após uma vistoria pelo ente fiscalizador, para verificar o cumprimento do Código de Obras e Edificações do Município e o Plano Diretor da Cidade onde a obra foi efetuada.


                De posse do "HABITE-SE” os construtores incorporadores tem exteriorizado formalmente pelo poder público que o imóvel cumpriu as diretrizes legais estabelecidas pelo município, extrapolando a mera formalidade, mas se constituindo num atestado que o imóvel possui condições de segurança, higiene, acessibilidade e lazer para ser habitado.


                Nesse sentido está consignado na Constituição Federal no seu Art. 182:

                Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, em por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.


                § 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.


                § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.


                O crescimento imobiliário acentuado e algumas vezes desregrado, leva às vezes alguns empreendedores a recorrerem de atos precipitados visando adequar a legislação à sua necessidade, por bem dizer busca de meios alternativos, o que os levam a requererem a concessão de "HABITE-SE PARCIAL”, ou seja, mesmo antes de finalizada a obra em sua integralidade, a municipalidade é instada a expedir o ato administrativo da conclusão parcial e de habitação do imóvel.


                Vale salientar que mesmo sendo concedido pelo município o "HABI-TE-SE PARCIAL”, o imóvel a ser ocupado deve atender as condições de segurança, acessibilidade, lazer, higiene e outras para garantir a adequada moradia e concretizar o princípio da função social da propriedade.


                Referida autorização parcial é geralmente concedida em grandes empreendimentos imobiliários e envolvendo na maioria esmagadora condomínios, onde o construtor incorporador finaliza algumas unidades habitacionais e já deseja entregar para os compradores. Neste caso, existe a possibilidade de requerimento e expedição do "HABITE-SE PARCI-AL”, mas com uma condição, desde que a área comum esteja construída e o imóvel atenda aos requisitos da função social da propriedade como já mencionados.


                Assim, esclarecendo, não pode ser atendido pela municipalidade o requerimento para a expedição de "HABITE-SE PARCIAL” de construção condominial sem essa possuir as condições mínimas direito de todos os condôminos (área comum), seja sem a execução do projeto relativa as vias de acesso a unidade habitacional a ser entregue, instalação do elevador, construção de rampas de acessibilidade, sistema de esgoto, instalações elétricas e de água, guaritas para vigilância, espaço para recolhimento do lixo domiciliar e a conclusão da construção dos espaços de lazer projetados, além da verificação de sustentabilidade da obra em relação ao aspecto ambiental, pois o objetivo do Plano Diretor,  no caso da Cidade de Teresina, Estado do Piauí (Lei Municipal de Teresina n° 3.558/2006).


                Necessário considerar que o "HABITE-SE”, ainda que concedido pelo poder público na forma de "HABITE-SE PARCIAL”, tem pôr fim a aferição das condições mínimas de ocupação do imóvel, em se tratando de construção de condomínio. O "HABITE-SE PARCIAL” somente pode ser concedido se houver construção da área comum.


                A Lei n° 4.591/1964 (Lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) trata o tema nos seus Art. 1º, § 1º e § 2º e Art. 19 afirma que:


                Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.


                § 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos  de identificação e discriminação.


                § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.


                Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.


                Nesse tirocínio o "HABITE-SE PARCIAL” somente deve ser concedido pelo poder público, quando houver construção total da área comum, principalmente com fins de realizara averbação para fins de individualização da unidade habitacional, em que deverá ser  informado ao registro imobiliário competente qual a parte ideal do terreno e área comum que cabe ao condômino em relação a sua singularidade de proprietário daquela unidade a ser averbada.


                As inúmeras legislações sobre Códigos de Obras e Edificações salientam a necessidade de entrega da área comum para que sejam expedidos o "HABITE-SE PARCIAL”, a citar o Código de Obras e Edificações do Município de  São Paulo-SP:


                Lei Municipal 11.228/92 São Paulo/SP - (...) 3.9.1-Poderão ser concedidos Certificados de Conclusão de Edificação em caráter parcial, se a parte concluída atender, para o uso a que se destina, as exigências mínimas previstas na LOE e na LPUOS. 3.9.4-A expedição de Certificado de Conclusão para edificação tratada no item 9.3.4. depende da execução do sistema de armazenamento, tratamento e destinação de esgoto.


                Em que o Município de Teresina ter seu crescimento imobiliário de condomínios em franca ascensão em comparativo com as maiores cidades do País, esta já possui seu Código de Obras e Edificações (Lei Complementar nº 3.608, de 04/01/2007) que trata em seu bojo da necessidade das condições mínimas para a expedição do "HABITE-SE PARCIAL”:


                Art. 56. Quando a obra estiver concluída, o interessado deve requerer à Prefeitura Municipal o "habite-se”, documento que atesta que a edificação está aprovada e pode ser ocupada, com a atividade prevista.


                Art. 62. O "habite-se" parcial pode ser concedido sempre que o prédio possua partes que possam ser ocupadas, utilizadas ou habitadas independentemente umas das outras, constituindo cada uma delas uma unidade autônoma definida, e que não ofereçam risco para os seus ocupantes ou para o público.

                Parágrafo único. Para a concessão do "habite-se" parcial de que trata este artigo, é necessário que a edificação esteja com a instalação de esgotos ligada à rede geral ou, na falta desta, à fossa séptica e sumidouro e, no caso de edifício cujo projeto foi prevista a instalação de elevadores, que pelo menos um deles esteja em perfeito funciona-mento.


                A exegese da Lei n° 4.591/1964 (Código de Obras e Edificações de Teresina) só permite a conclusão que o habite-se parcial depende da construção total da área comum,      inclusive para efeitos de registro imobiliário, vez que a averbação da unidade autônoma do "HABITE-SE PARCIAL” deve discriminar a fração da ideal do terreno e da área comum, para fins de atender o princípio da individualização do registro imobiliário.


                A finalidade precípua do ato registral de averbação imobiliária é a individualização e discriminação das unidades autônomas finalizadas, que podem ter sido finalizadas  em toda a integralidade ou apenas a finalização de algumas das unidades, desde que se encontre o condomínio   já instituído formalmente desde o registro de incorporação e seja ao mesmo conferido o "HABITE-SE PAR-CIAL” pelo Município.


                Nesse sentido, a Instrução Normativa 971/2009 da Receita Federal do Brasil, que conceitua unidade autônoma como:


                Art. 322. Considera-se: XII - unidade autônoma, a parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parte das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação, observado o disposto no § 4º;


                Resta claro que a legislação exige que a unidade autônoma compreenda tanto a fração ideal do terreno como da área comum, à mesma atrelada, PORTANTO A AVERBAÇÃO PARCIAL POR FORÇA DE "HABITE-SE PARCIAL” DEPENDE DA CONSTRUÇÃO DA ÁREA COMUM, vez que essa deverá ser discriminada no registro imobiliário.


                Impraticável e condenável são os atos praticados por construtoras incorporadoras, que para justificar os constantes atrasos em obras de suas responsabilidades e tentando se esquivar de indenizações em seu desfavor, tentam obter "HABITE-SE PARCIAL” sem que haja condições reais de habitação e sem que haja construção da área comum que permita realizar a completa individualização para fins de averbação do registro imobiliário.


                Em conclusão, o "HABITE-SE PARCIAL” somente pode ser expedido se houver cumprimento do Plano Diretor, da função social da propriedade, do Código de Obras e Edificações do município, devendo haver condições mínimas (segurança, higiene, lazer e acessibilidade) para ocupação e que essas condições mínimas, em caso de condomínios devem ser verificadas  em conjunto com a construção da área comum para que a averbação da  obra com o fim de individualização de matrícula através da apresentação de "HABITE-SE PARCIAL”, somente ocorre quando também há  entrega da área comum, vez que a unidade autônoma deve discriminar a fração da ideal do terreno e da área comum, para fins de atender o princípio da individualização do registro imobiliário.


 

Dr. José Antônio Siqueira - Sócio do Escritório José Antônio de Siqueira Nunes Advogados Associados.

 
 

 Fonte: José Antônio Siqueira

 
 

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